QUANDO L’IMU VALE FINO ALL’1% DEL VALORE DELL’IMMOBILE

19-01-2013 Il peso in valore assoluto dell'Imu è un dato importante, perché misura, a parità di immobili, le disparità tra le diverse realtà territoriali. Ma resta un dato parziale se non è in qualche modo accostato con il valore di mercato medio degli immobili. Si scopre così che a Torino l'Imu su un'abitazione di 100 metri quadrati in zona semicentrale incide circa per oltre il 5 per mille sul prezzo di un'abitazione principale e per oltre il 10 per mille di una seconda casa. Detto diversamente, il carico fiscale nel 2012 sarà pari – rispettivamente – allo 0,5% e all'1% – del valore di mercato. Partendo dalle rilevazioni contenute nell'Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma (luglio 2012) è stata estesa una elaborazione alle altre 12 grandi aree urbane del Paese. Dopo Torino, seguono Genova e Napoli, mentre Roma appare a metà classifica e Milano, Firenze e Venezia sono nelle posizioni di fondo. Questi risultati sono il frutto di un incrocio fra tre fattori: le rendite catastali, che hanno fotografano la situazione del mercato immobiliare di fine anni 80; l'andamento delle quotazioni immobiliari negli ultimi vent'anni, che ha fatto crescere in modo diverso i prezzi a seconda della città, del quartiere e della via; e, per finire, le scelte fiscali dei singoli Comuni, che hanno approvato entro il 31 ottobre le aliquote dell'Imu. Su un arco temporale così lungo, a pesare di più è l'evoluzione delle dinamiche di mercato, anche perché le sperequazioni dei valori catastali tra una città e l'altra sono attutite dal fatto che si tratta pur sempre di grandi centri. Il dato di Torino e Genova, quindi, può essere ricondotto innanzitutto a una dinamica immobiliare storicamente meno vivace che nelle altre metropoli italiane, anche in seguito alle vicissitudini industriali vissute nel corso degli anni dalle due città. Qualcosa di simile vale per Napoli, mentre al contrario Milano sembra ancora beneficiare dei riflessi dell'ultimo boom immobiliare. L'avvertenza di fondo è che tutti questi ragionamenti sono svolti in relazione a dati medi per un immobile situato in zona semicentrale, e quindi vanno presi con le pinze quando si parla di abitazioni, per le quali – per definizione – non esistono valutazioni standard. La tendenza generale, però, è evidente: l'effetto patrimoniale dell'Imu colpisce una ricchezza in qualche modo "teorica", che non corrisponde necessariamente al prezzo che si potrebbe ricavare da una cessione dell'immobile sul mercato. Si potrebbe obiettare che in fondo nessuna famiglia venderebbe la propria abitazione principale solo perché l'Imu è più penalizzante che altrove, ma si tratta di una considerazione parziale: la casa è ricchezza immobilizzata, ed è su questa ricchezza che il tributo si abbatte in modo diseguale. Se poi si considera una seconda casa, che invece potrebbe essere ceduta più facilmente, allora l'effetto distorsivo sugli investimenti diventa ancora più marcato.