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REVOCA AMMINISTRATORE: sulla giusta causa decide il giudice

18-01-2013

Condominio – amministratore La riforma del condominio innova in modo radicale i criteri per la revoca senza “giusta causa” dell’amministratore condominiale , cioè senza che sia necessaria alcuna motivazione, ma che obbliga al risarcimento del danno al professionista per interruzione del mandato. E’ previsto che il regolamento condominiale possa stabilire quorum diversi da quello “regolamentare” per l’interruzione anticipata dell’incarico. Quindi sarà possibile , anche con maggioranze inferiori ai partecipanti all’assemblea che possiedano metà dei millesimi, disdire il mandato al professionista, purché tale disposizione sia contenuta in un regolamento, sia pure di tipo assembleare (approvato anch’esso a maggioranza in assemblea). Piuttosto sorprendentemente però, l’amministratore revocato in anticipo può essere sostituito da un altro solo e unicamente se la nuova nomina è approvata con le maggioranze regolamentari, e non con i quorum inferiori previsti dal regolamento. Perciò può capitare che si ritiri il mandato a una persona senza riuscire a conferirlo ad un’altra, semplicemente perché non è intervenuto in assemblea un numero sufficiente di condomini. Le novità più incisive riguardano però un altro tipo di revoca, quella per “gravi irregolarità”. Se avviene, l’amministratore non ha diritto al risarcimento e talora, al contrario, deve pagarlo lui. Fino ad oggi i giudici avevano interpretato il concetto di gravi irregolarità come comportamenti dolosi, penalmente rilevanti, da parte del professionista. Oggi invece i motivi sono stato moltiplicati e ampliati a casi di semplice “colpa”. Per la revoca in giudizio, anche su ricorso di un solo condomino costituiscono senz’altro gravi irregolarità: 1. l’omessa convocazione dell’assemblea per approvare il rendiconto condominiale e/o il ripetuto rifiuto di convocarla per la revoca o per la nomina del nuovo amministratore; 2. la mancata esecuzione di provvedimenti imposti dal giudice, dalle autorità amministrative o dalle delibere dell’assemblea; 3. la mancata esistenza o utilizzo del conto corrente condominiale; 4. la gestione delle entrate e delle uscite che generi possibile confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore, di altri condomini o condominii; 5. l’aver permesso la cancellazione dai registri immobiliari delle formalità per un credito insoddisfatto (pignoramenti, ipoteche); 6. la mancata diligenza nelle azioni giudiziarie contro i condomini morosi e le conseguenti esecuzioni coattive; 7. non aver curato la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, di quello di nomina e revoca dell’amministrazione e di quello di contabilità. 8. non aver fornito al condomino che ne faccia richiesta documentazione sul pagamento delle spese condominiali e su eventuali giudizi in corso; 9. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici, professionali, fiscali dell’amministratore, nonché dei giorni e delle ore in cui è possibile prendere visione della documentazione; 10. la mancata comunicazione all’assemblea delle citazioni o dei provvedimenti che hanno contenuto che esorbita le attribuzioni dell’amministratore; 11. la mancata notizia ai condomini della convocazione in giudizio per la revisione dei valori millesimale (art. 69, comma 2, disp.att. cod. civ.). Alcuni dei motivi elencati per la revoca per giusta causa appaiono un po’ speciosi e deboli (per esempio quelli relativi al mancato aggiornamento dell’anagrafe condominiale) e altri vaghi (irregolarità fiscali). Insomma si è passati da un accesso all’altro, da ammettere solo il dolo grave fino a includere colpe lievi. La legge afferma inoltre, “Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità…”. L’inciso “tra l’altro” fa pensare che l’elenco che segue non esaurisca tutti i casi possibili. Perciò i tribunali potrebbero, valutata la situazione concreta, aggiungere motivazioni di gravi irregolarità: ad esempio la mancata messa in opera di cautele per impedire un crollo che ha causato un incidente mortale o l’omissione, reiterata, nel versamento dei contributi del portiere. Ma anche, si spera, mitigare un’interpretazione troppo letterale e rigida dei motivi di revoca (per esempio non tenendo conto della mancata messa a disposizione del condomino di un documento di scarsa importanza). Un altro mutamento nella legge sta nel fatto che in due casi la revoca per gravi irregolarità (e quindi senza risarcimento danni per interruzione del mandato ) può essere decisa in assemblea, a maggioranza dei partecipanti che possiedano metà delle quote: per gravi irregolarità fiscali e per la mancata apertura o uso del conto corrente condominiale. Cosa si intenda per “irregolarità fiscali” non è, al momento, dato di sapere, anche perché l’obbligo più rilevante (versamento delle ritenute in caso di appalti, dipendenti e collaboratori del condominio) incombe direttamente sul condominio e non sull’amministratore. L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere nominato nuovamente dall’assemblea.


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